Kreislaufwirtschaft in der Wohnungswirtschaft

©Nicole Seyring / Bauschutt im Werksviertel/ München

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Zirkuläres Wirtschaften zielt darauf ab, Ressourcen bei maximalem Werterhalt möglichst lange in Kreisläufen zu führen. Es bildet damit einen Gegenentwurf zum sogenannten linearen Wirtschaften mit der klassischen Abfolge von Rohstoffentnahme, Produktion, Nutzung und Entsorgung. Echte Kreislaufwirtschaft denkt bereits in der Planung lange Nutzungsphasen, die Möglichkeiten der Wiederverwendung und Zweitnutzung, geordnete Rücknahme und die Wiederaufbereitung mit und geht damit weit über die Möglichkeit des Recyclings hinaus. Dieser Artikel gibt insights zu folgenden drei Hypothesen:

1) Zirkuläres Bauen und Wirtschaften ist gleichermaßen Notwendigkeit und Chance

2) Zirkuläres Bauen und Wirtschaften kann durch verschiedene Nutzungsstrategien erreicht werden 

3) Die Einführung von Materialpässen ist eine wichtige Voraussetzung, reicht aber nicht für die Umsetzung von zirkulären Wirtschaften in der Bau- und Wohnungswirtschaft

Hintergrund: 2023/24 habe ich mit zwei weiteren selbständigen Beraterinnen ein Projekt für die GAG Immobilien zum Thema Zirkularität in der Wohnbauwirtschaft begleitet. Die GAG ist Kölns größte Vermieterin. Neben der Vermietung und Verwaltung von über 45.000 Wohnungen, schafft die GAG neuen Wohnraum, macht Quartiersmanagement und beschäftigt 600 Mitarbeitende. Im Rahmen einer sechsmonatigen Begleitung (acht Workshops sowie Sparring-Termine) haben wir einem unternehmensinternen interdisziplinären Team das Thema zirkuläre Geschäftsmodelle systematisch für das Unternehmen erarbeitet. Angelehnt an das Format Design-Sprint, haben wir das Thema Circular Economy gemeinsam bearbeitet und Ansätze zur Umsetzung erarbeitet, z.B. zu seriellen Modulbauweise, intelligente Anlagensteuerung, besseres Design von Müllplätze, Möbel-Tauschbörsen, Mit-Mietkonzepte für Möbel und Ausstattung, und weitere. Aufbauend auf dieser Beratung, gab es noch mehrere Mini-Formate mit anderen Wohnbaugesellschaften sowie generelles Interesse für das Thema. So konnten wir in mehreren Magazinen von Immobilien-/Wohnbau-Verbänden veröffentlichen, z.B. beim Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Baden-Württemberg (VBW), beim VDW Südwest und beim Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen. Der folgende Artikel ist aus  erschienen unter dem Titel „Möglichkeiten zur (echten) Kreislaufwirtschaft in der Wohnungswirtschaft“, Das Magazin für Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Baden-Württemberg, S.10-14 vbw 01/23, August 2023.

Zirkuläres Bauen und Wirtschaften ist gleichermaßen Notwendigkeit und Chance

Zu Recht steht die Bau- und Immobilienwirtschaft im Fokus, wenn es um Potenziale für einen effizienteren Umgang mit vorhandenenRessourcen geht:

• fast die Hälfte der in Deutschland entnommenen Rohstoffe sind Baumaterialien,
• 36% des Endenergieverbrauchs in Deutschland fällt auf den Gebäudesektor und
• 55 % des gesamten Abfallaufkommens sind Bau- und Abbruchabfälle.

<p „=““ tve-droppable“=““>Dem gegenüber steht ein riesiger Rohstoffbedarf der sich über den Bau im weiter gefassten Bereich “Wohnen” fortsetzt: laut aktuellen Erhebungen des Umweltbundesamts entfallen 26 % des Rohstoffkonsums in Deutschland auf diesen Bereich. Betrachtet man Gebäude als ein Produkt, folgt die Branche heute mehrheitlich dem klassischen, linearen Modell der Ressourcennutzung mit dem konsequenten Abbruch von Gebäuden nach Ende ihrer geplanten Nutzung. Entstehende Abfälle werden danach möglichst umweltverträglich verwertet oder entsorgt – der Wertverlust dabei ist jedoch immens. So wird anfallender Bauschutt, wie Beton, Ziegel und Fliesen zwar immerhin zu knapp 80 % recycelt. Als Füllmaterial z.B. im Straßenbau oder als Bewehrungsstahl weisen die Ressourcen aber nur noch einen Bruchteil ihres ursprünglichen Wertes auf, was sogenanntem Downcycling entspricht. Noch schlechter ist die Bilanz anderer Baustellenabfälle wie Holz, Glas, Kunststoffe, Metalle oder Dämmmaterial. Hier werden nur etwa 12 % recycelt. Und schaut man auf die Zahl der tatsächlicheingesetzten Recyclingbaustoffe, so liegen diese laut Monitoring-Bericht der Initiative Kreislaufwirtschaft Bau bei nur 1,8 %. Vor dem Hintergrund steigender Rohstoffpreise, knapper werdender Ausgangsmaterialien (z.B. Sand und Kies) sowie bereits bestehender Lieferengpässe für Rohstoffe und Bauteile wird so die Notwendigkeit einer effizienten Ressourcennutzung in der Bau- und Wohnungswirtschaft offenbar. <p „=““ tve-droppable“=““>Durch zirkuläres Wirtschaften können in der Bau- und Wohnungswirtschaft allerdings nicht nur Ressourcen geschont und Abfälle vermieden werden. Die Strategien für höhere Ressourceneffizienz gewinnen auch aufgrund ihres Potenzials zur Reduktion von CO2-Emissionen an Aufmerksamkeit: weil mit steigenden Energiestandards im Gebäudebereich und dem Ausbau erneuerbarer Energien, die Emissionen durch Wärme und Stromnutzung in der Nutzungsphase kontinuierlich sinken werden, rückt die Reduktion der sogenannten “grauen” Energie, also der Treibhausgas-Emissionen, die durch den Bau direkt oder indirekt verursacht werden, in den nächsten Jahren als wichtiger Hebel zur Erreichung der Klimaschutzziele in den Fokus. Durch den Umbau der Wertschöpfungskette zu Materialkreisläufen und dadurch vermiedene CO2-Emissionenen durch Neuproduktion/-bau lässt sich dieser Anteil grauer Emissionen deutlich senken. Weiter kann eine gesteigerte Ressourceneffizienz zum Beispiel auch unternehmensindividuelle Nachhaltigkeitsziele bedienen. Schließlich bietet das Konzept der Circular Economy so einen strukturierten Rahmen, um Produkte, Prozesse und Geschäftsmodelle hinsichtlich ihrer Zukunftstauglichkeit zu überdenken und Wettbewerbsvorteile zu generieren.

Zirkuläres Bauen und Wirtschaften kann durch verschiedene Nutzungsstrategien erreicht werden

Das Konzept zirkulären Wirtschaftens stellt, wie beschrieben, die Nutzung von Ressourcen in den Fokus und kennt vier verschiedeneGrundansätze, diese zu intensivieren: beginnend mit dem Einsatz möglichst regenerativer Ressourcen bzw. einem Ressourceneinsatz,der Regeneration erlaubt, steht an nächster Stelle ein allgemeines Bemühen um einen reduzierten Ressourceneinsatz bis hin zu dessen gänzlicher Vermeidung. Die Nutzungsphase von Ressourcen (und übertragen entsprechend Produkten bzw. Gebäuden) selbst sollte anschließend möglichst lange ausgestaltet sein und eine erneute Nutzung des gesamten Produkts oder aber nur der eingesetzten Rohstoffe ermöglichen. Innerhalb dieser vier Grundansätze finden sich verschiedene Nutzungsstrategien, die als sogenannte „R-Strategien“ Bekanntheit erfahren haben. Das Schaubild zeigt, dass „Recycling“ dabei eben nur eine von vielen Optionen, und zwar die letzte, ist. Im Folgenden sind eine Reihe davon mit passenden Umsetzungsbeispielen aus der Bau- und Immobilienwirtschaft kurz beschrieben.

• Reduce bedeutet Reduzierung bzw. Minimierung auf das Erforderliche. Prinzipiell soll weggelassen werden, was nicht wirklichnotwendig ist. In der Wohnungswirtschaft ist das z.B. weniger Materialverbrauch, geringere Flächennutzung, kleinerer Energiebedarf. Erreicht werden kann das z.B. durch die Verwendung alternativer, ressourceneffizienter Baumaterialien. Ein Beispiel: Mit Gradientenbeton können Tragwerkselemente mit bis zu 40 % weniger Beton hergestellt werden. Die Wohnbaugesellschaft Patrizia errichtet mit dieser Bauweise gerade ein Wohnprojekt mit 182 Wohnungen in der Hamburger Hafencity.
• Reuse umfasst alle Aktivitäten rund um die Wiederverwendung. Das kann einzelne Bau- Komponenten betreffen, z.B. Treppen oder Holzböden oder auch die Ausstattung, z.B. Einbauküchen nach Mieterwechsel. Das Unternehmen Concular hat hierfür z.B. einen digitalen Marktplatz für gebrauchte Baustoffe und Baumaterialien geschaffen und unterstützt auch bei der Inventarisierung von Gebäuden. Reuse kann sich aber auch auf die gesamte Nutzung von Gebäuden beziehen: modular errichtete Gebäude wie zum Beispiel vom österreichischen Anbieter Mc-Cube ermöglichen verschiedene Nutzungsarten innerhalb eines Lebenszyklus.
• Repair beinhaltet alle Maßnahmen der Instandhaltung, Reparaturen und Wartung, um optimalerweise die Nutzungsphase zu verlängern. Grundlage für die Optimierung sind oft Daten. So sammelt das Unternehmen Aufzughelden Nutzungsdaten von Aufzügen und Fahrstühlen, analysiert diese und optimiert Wartungsintervalle. Dadurch lassen sich teure und aufwendige Störeinsätze vermeiden und die Anlagen länger nutzen. Ähnliche Lösungen gibt es für Wasser- und Heizanlagen, um Leckagen zu verhindern.
• Refurbish umfasst Modernisierung und Renovierung z.B. von einzelnen Wohn- und Gewerbeeinheiten, während Remanufactureeher einer Komplettsanierung entspricht. Beides soll den größtmöglichen Substanzerhalt gewährleisten und Abbruch – als aktuell oft naheliegende Entscheidung – vermeiden.
• Recycle ist das altbewährte Konzept der materiellen Wiederverwertung von Materialien. Ziel ist es dabei, einen möglichst gleichenbzw. zumindest gleichwertigen Einsatz der recycelten Materialien zu erzielen (im Gegensatz zu Downcycling). Ein Vorteil des Recyclings: Materialien werden wieder in (sekundäre) Rohstoffe verarbeitet und können dementsprechend primäre Rohstoffe direkt ersetzen.

<p „=““ tve-droppable“=““>Allerdings: Es werden immer auch neue Rohstoffe benötigt; hundertprozentiges Recycling ist selten möglich. Zudem sind Recyclingprozesse oft mit hohem Energieaufwand verbunden. Beispielprojekt Rathaus Korbach: Rückbau des nicht sanierungswürdigenRathaus-Anbaus aus den 70er Jahren und Errichtung eines Neubaus an derselben Stelle. Durch selektiven Rückbau und anschließendem ortsnahen Recycling der mineralischen Abbruchmaterialien konnten der Betonbruch aus den Decken, Unterzügen und Stützen des Bestands zur Hälfte, als rezyklierte Gesteinskörnung Typ 1 für das Tragwerk des Neubaus verwendet werden. Der Ziegelbruch wird in die Fassade des Neubaus eingebaut.

Die Einführung von Materialpässen ist eine wichtige Voraussetzung, reicht aber nicht für die Umsetzung von zirkulären Wirtschaften in der Bau- und Wohnungswirtschaft

Die Einführung von Materialpässen bzw. die Dokumentation der Gebäude als digitalen Zwilling z.B. im BIM (Building Information Management) System, wie sie aktuell von der EU- Gesetzgebung gefordert wird, ist ein wichtiger Schritt, um gezielten Rückbau und hochwertige Zweitverwendung von Materialien zu ermöglichen. Echte Kreislaufwirtschaft wird jedoch bereits zu Beginn des Lebenszyklus von Gebäuden über Planung und Design sowie durch das zugrundeliegende Geschäftsmodell bestimmt. Damit fallen sowohl der Geschäftsführung wie auch den Projektierung- und Planungsabteilungen Schlüsselrollen in der Transformation zu. Auch andere Unternehmensbereiche, wie zum Beispiel Finanzen und Controlling sollten einbezogen werden, damit sich die wandelnde Organisation durch Mechanismen wie Abschreibungen nicht selbst im Weg steht. Unternehmen, die sich auf den Weg machen, die Potenziale in der Circular Economy zu entdecken, sind daher gut beraten, diesen Prozess als strategische, gesamtunternehmerische Aufgabe mit langfristiger Anbindung anzusetzen und sämtliche Abteilungen miteinzubeziehen. Dem entstehenden Aufwand stehen enorme Chancen für Innovationen und eine zukunftssichernde Aufstellung des Unternehmens entgegen.

Quellen

vbw 2023 Miriam Lasserig, Adrea Schneller & Nicole Seyring „Möglichkeiten zur (echten) Kreislaufwirtschaft in der Wohnungswirtschaft“, Das Magazin für Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Baden-Württemberg, S.10-14 vbw 01/21, August 2023

Bundesverband Baustoffe – Steine und Erden e. V. 2021 Mineralische Bauabfälle Monitoring 2018

Umweltbundesamt 2023 Bau-, Abbruch- und Gewerbeabfälle

DGNB 2019 Circular Economy Kreisläufe schließen, heißt zukunftsfähig sein. Report der Deutschen Gesellschaft Nachhaltiges Bauen

Alle abgerufen am 15. Februar 2026.